Addio all’amministratore di condominio improvvisato! A svolgere questa professione non sono più condomini pensionati con tanta voglia di fare e scarsa preparazione, ma professionisti preparati in materia fiscale e legale, amministrativa ed edilizia. L’evoluzione di quest’attività nell’ultimo ventennio è stata rapida e decisa, ma non è stata accompagnata dall’istituzione di un ordine professionale: oggi chiunque può diventare amministratore condominiale. Per battere la concorrenza basteranno una flessibilità a 360°, ottime doti di mediazione, aggiornamento informatico e creatività. Secondo le ricerche di Censis e Anaci la spesa annua di amministrazione per ogni unità immobiliare è sempre più consistente, e un amministratore impegnato a tempo pieno può gestire in media circa 40 immobili, talvolta oltre 100.

 Nel corso degli anni la figura dell’amministratore di condominio ha subito diversi cambiamenti ed ha attraversato diverse fasi. La sua evoluzione è iniziata con la figura degli amministratori definiti “di prima generazione”, cioè persone, solitamente pensionate, che si improvvisavano amministratori e ricoprivano questo ruolo esclusivamente per il condominio di cui erano inquilini. In seguito, incontriamo quella che è definita “seconda generazione” di amministratori, nella quale chi svolgeva questi compiti lo faceva come una sorta di secondo lavoro. La possibilità di conciliare l’attività di amministratore di condominio con un’altra professione è data dal fatto che per esercitare quest’ultima non fossero richiesti requisiti particolari; principalmente facevano questa scelta ragionieri, geometri e periti. Quella di oggi è chiamata la “terza generazione”: l’amministratore di condominio è un professionista del settore che svolge solo ed esclusivamente questo tipo di lavoro. Attualmente questa professione sta vivendo un periodo di crescita, la sua immagine sta prendendo campo all’interno della società in maniera sempre più professionale e autonoma, questo perché i condomini richiedono maggiore competenza e si affidano a chi svolge questo lavoro con dedizione e attenzione esclusiva.

Nonostante questa figura si stia professionalizzando sempre più, attualmente non è obbligatoria l’iscrizione a nessun ordine e non vi sono requisiti particolari che si devono possedere per potere svolgere questa attività, a parte, dal punto di vista fiscale, l’apertura della partiva iva. Ancora oggi chiunque può diventare amministratore di condominio. Nonostante sia preferibile possedere un diploma di ragioniere o da geometra, perché si hanno già competenze tecniche e nozioni di contabilità, bisogna tenere presente che tali conoscenze non sono sufficienti per adempiere questo compito in modo adeguato. Gestire un condominio richiede una flessibilità a 360 gradi, in quanto è fondamentale conoscere approfonditamente le norme giuridiche, le leggi del codice civile e le norme tecniche, amministrative e fiscali che regolano i condomini. È importante possedere anche doti organizzative e gestionali e capacità di intermediazione, qualità utile nei casi di discordia tra condomini; è inoltre necessaria la conoscenza, seppure minima, del funzionamento e della terminologia specifica relativa agli impianti idraulici ed elettrici.

Per riuscire a garantire ai propri clienti queste competenze, è possibile frequentare i corsi di formazione specifici per amministratori di condominio che forniscono, ormai anche online, tutte le nozioni fondamentali per intraprendere il mestiere. I corsi sono organizzati da enti e scuole di formazione e dalle diverse associazioni di categoria che, data la mancanza di un unico albo, sono svariate: dalla ARAI (Associazione amministratori immobiliari) all’ANACI (Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari) all’UNAI (Unione nazionale amministratori d’immobili). Per essere sempre aggiornati e informati sulle normative inerenti l’attività, sarebbe utile iscriversi a una di queste associazioni di categoria.

La professione dell’amministratore sembra non conoscere crisi, poiché i condomini non possono fallire e chiudere, anzi il loro numero continua a crescere. L’amministratore è dunque una figura importante che, secondo l’art. 1129 del Codice Civile, risulta necessario in tutti gli stabili con più di quattro condòmini; lo dimostra anche la prescrizione per cui, nel caso che l’Assemblea condominiale non provveda all’elezione di un amministratore, questo sarà nominato dall’Autorità giudiziaria. La sua nomina, che avviene tramite votazione dell’assemblea condominiale, ha una durata annuale ed è prorogabile.

L’amministratore si occupa della gestione e del funzionamento del condominio sotto tutti gli aspetti: dall’indire le assemblee a riscuotere i contributi per le spese condominiali, dai lavori di manutenzione e ristrutturazione alle richieste dei condòmini.

Oltre ai compiti sopraelencati, che rientrano nella gestione condominiale ordinaria, l’amministratore può decidere di integrare la gamma dei servizi offerti con attività come l’intermediazione immobiliare, se è abilitato a esercitare la professione di agente, o di assistenza e consulenza legale, notarile o fiscale, sempre se possiede le qualifiche specifiche o se sceglie di avvalersi della collaborazione di professionisti del settore.

Gli stabili amministrati possono essere sia unità abitative che non, come garage, autosilo, cortili o vie private; a seconda del tipo di struttura da gestire, l’amministratore sceglierà la gamma di servizi più adatta da offrire ai propri clienti. Amministrare condomini: una professione dinamica e senza rischi, realizzabile con un investimento decisamente contenuto.